远超北上广深，这个城市再夺第一！
文|凯风
谁是中国卖地收入最高的城市？
答案有些出人意料。不是北上广深四大一线城市，也不是成都武汉等常住人口破千万的二线省会，而是钱塘江畔的杭州。
根据中原地产研究中心提供的数据，2019年上半年，杭州卖地收入超过1400亿元，远超北上广深，再度蝉联榜首，成为上半年卖地收入唯一超过千亿的城市。
卖地如此之猛，楼市到底会怎么走？
01
面对土地市场的火热态势，杭州随即升级楼市调控政策。
6月29日，杭州推出“限房价、限精装”地块。这些地块在出售时，就已经锁定未来房子的最高售价，同时还锁定了精装标准。
这意味着，竞拍的楼面价越高，开发商未来的利润就越薄，杭州通过此举试图为土地市场降温。
事实上，这不是杭州第一次在卖地收入上“笑傲”全国。
根据克而瑞数据，2018年，杭州卖地收入高达2442亿元，成为全国唯一卖地收入超过2000亿元的城市。（参阅《全国卖地收入排行：杭州夺冠，深圳垫底，武汉郑州南京跻身十强》）
这一数字，是广州的1.6倍，是深圳的5倍。与当年财政预算收入相比，高出600亿元左右，土地财政依赖度超过130%，位居各大城市前列。
杭州卖地井喷最早可以追溯到2015年。
数据显示，2015年杭州土地出让收入不足千亿，2016年直接翻倍达到1612亿元，2017年再度大涨达到2120亿元，2018尽管楼市由热转冷，但杭州卖地收入仍然创出新高，达到2442亿元的新高度。
从2014年算起，五年时间，杭州土地出让金累计已超过9000亿元。以此推算，到2019年年底，杭州卖地收入突破万亿大关，基本没有悬念。
在二线城市中，杭州城市面积并非最大、常住人口并非最多、GDP并非最高，为何卖地收入却一路飙升？
02
第一个因素也是最核心的因素：亚运。
杭州是2022年亚运会主办城市。
历来每一次体育盛会，都是城市展现国际形象的最佳时机，都会带动城市建设的全面提升，成为城市补短板的重要契机。无论是体育场馆建设、道路建设、地铁建设还是城市开发力度，都会得到前所未有的提升。
杭州虽是首屈一指的网红城市，但论城市建设，不仅远远落后于一线城市，与广大二线城市相比也没有多大优势。
这其中，最具代表性的就是地铁。
在全国地铁里程排行中，北上广遥遥领先，上海运营总里程高达669km，广州为473km，武汉成都重庆都超过200公里，而杭州仅为115公里，排在十名开外，不及郑州、西安、南京、苏州等城市。
因此，为了给亚运提供更好的支撑和保障，杭州计划到2022年形成总长度达516公里的轨道交通，并将实现轨道交通十城区全覆盖。
如此庞大的基础设施建设，必然需要巨额资金来作为支撑。轨道交通上马在即，民生支出嗷嗷待哺，杭州财政收入虽然非常稳健，但也会力有不逮。
卖地收入，就成了替代选择。
03
第二个因素，则与城中村改造和棚改息息相关。
2016年，杭州全面启动城中村改造五年攻坚行动，涉及全市246个城中村。就在同一时间，全国棚改大扩张，棚改货币化横空出世。
城中村改造与棚户区改造相结合，对于楼市的刺激效应可想而知。
一般认为，棚改集中于中西部省份、以三四线城市为主。事实上，在一二线城市里，棚改规模庞大的同样不在少数，杭州、济南、贵阳都是典型例子。
数据显示，2017年杭州棚改开工量高达6.95万套，2018棚改完成开工6.6万套，2019年则计划开工6.89万套，在一二线城市中位居前列。
与之对比，整个广东2019年的棚改开工计划只有2.49万套，2018年更是只有1.87万套。
一个杭州市的棚改规模，超过了广东省。
与棚改相比，棚改货币化的影响更加直接。过去两年，杭州棚改货币化的比例一度高达50%以上，直到2019年，杭州改为实物安置为主，货币化补贴的比例降低到11%。
棚改带来的不只是大拆大建，还有拆迁户的持币入场，影响有多大，可想而知。
04
第三个因素，则与杭州的强势崛起有关。
最近几年，杭州成了名副其实的网红城市。诸如“北上深杭取代北上广深”、“上海成了环杭州城市”的说法不胫而走。
这背后，杭州经济发展迅猛，2018年GDP高达1.35万亿，位居全国第十位。以阿里巴巴为代表的信息经济产业异军突起，而G20等重要活动的落地，更让杭州获得了堪比北京上海的曝光度。
与此同时，杭州在抢人大战上丝毫未曾放松。今年5月，杭州落户细则出台，凡是大专以上学历，35周岁以下，缴纳一个月社保即可落户。
这一门槛，低过广州深圳，甚至低过部分二线强省会。门槛之低，令许多城市倍感压力。（参阅《终于，广州深圳杭州忍不住了》）
2018年，杭州常住人口达到980万，杭州新增人口33.8万人，仅次于深圳、广州和西安。人口吸引力可见一斑。（参阅《全国30大城市人口竞争力排行（名单）》）
在抢人大战加持之下，2019年杭州常住人口破千万，没有任何悬念。
有强势产业，有一流的城市知名度，有持续且强劲的人口流入，有城市大扩张的预期，杭州自然容易成为楼市的热土。
05
杭州楼市将向何处去？
一方面，杭州离2022年亚运会召开还有三年时间，一众基础工程建设仍在大力推进。与此同时，杭州信息经济产业未受到经济新周期的影响，经济仍旧保持强市增长态势。而随着落户门槛的降低，杭州对于人口的吸纳力还会进一步增强。
这是楼市的支撑因素。
另一方面，杭州的城中村改造和棚户区改造已经基本接近尾声，而棚改货币化从当初的50%以上减少到如今的10%左右，大拆大建的刺激动力随之衰减。
同时，基于城市扩张的需要，杭州还会继续增大土地供应规模，未来楼市库存有可能大幅增加。
杭州未来楼市向何处去，受到这两种力度的拉扯。
不能忽略的一点，江浙本就是民富之地，杭州一直都备受追逐。每一轮楼市周期里，都少不了杭州市场的大起大落。
这就决定杭州不同于其他城市的一个特性：在楼市上涨期，杭州往往会率先上涨，并且一步到位。而在楼市下行周期，杭州则会出现剧烈调整，降价维权发生的频次远远高过其他城市。
所以，杭州楼市的下一步，仍取决于大环境。没有大环境的支撑，杭州的上涨动能恐怕难以维持。
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凯风经济楼市观察
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